부동산 대책 지분적립 아파트 30년 후 소유

부동산 대책 "지분 적립 아파트"

정부가 주택 가격과 전세 가격 안정화를 위해 "반값 아파트" 연장선상에 있는 지분형 주택을 다시 꺼냈다. 지분 적립형 분양주택은 입주자가 초기에는 일정 지분만 매입하고 거주하는 동안 지분 매입 규모를 늘려 최종 단계에 100% 매입하는 방식이다. 

 

홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 정부 서울청사에서 부동산 시장 점검 관계장관회의를 열고 "신규 주택공급은 다소 시간은 소요될 수 있으나 매매와 전세시장 안정에 기여할 수 있는 가장 확실한 방안"이라고 말했다. 이어 "향후 공급 일정을 감안할 때 2023년부터 분양이 가능할 전망"이라고 설명했다.

 

지분 적립형 분양주택은 분양가 5억 원짜리 아파트라면 초기 20~25% 지분율로 1억 원 안팎만 내고도 입주할 수 있고 공공기관(리츠)이 보유하고 있는 나머지 지분에 대해 임대료를 지불하게 된다. 투기 방지를 위해 전매제한 20년, 실거주 요건 등을 부여하기로 했다.

 

지분 적립형 분양자는 최초 분양 시 토지·건물 지분의 20∼25%만을 취득해 입주하고, 입주 후 공공지분에 대한 임대료는 시세 대비 낮은 수준으로 책정되며 매 4년마다 10∼15%씩 균등하게 나눠 지분을 취득해 20∼30년 후 주택을 100% 소유할 수 있도록 하고자 한다"라고 설명했다.

 

지분 적립형 주택은 신규 공급주택 중 공공보유부지와 공공 정비사업 기부채납분 등 선호도가 높은 도심 부지부터 점진적으로 적용할 계획이다"라고 말했다.

 

지분 적립형 주택은 내 집 마련의 꿈은 있지만 자산이 부족한 서민의 초기 부담을 완화하고 생애최초, 신혼부부, 다자녀, 일반 등 다양한 주택구입 수요를 반영할 것이며 무주택 실수요자의 내 집 마련을 적극적으로 지원하는 새로운 공급 모델이 될 것이다"라고 기대했다.

 

홍 부총리는 "신규 주택공급은 다소 시간이 걸리지만 매매와 전세시장의 동시적·중장기적 안정에 기여할 수 있는 가장 확실한 방안이다"라고 강조했다. 그는 "공공주택 분양 시에는 무주택 실수요자가 자가 거주자로 성공적으로 안착할 수 있도록 지원하는 것도 중요한 정책적 목표다"라고 덧붙였다.

 

공급계획은 대략적인 안이 나왔지만 지금까지도 청약 가점제 비율이나 세금 산정 방식 등 세부안이 확정되지 않아 수요자들에게 확실히 ‘득’이 되는지 판단하기 어려운 상황이다.

 

문제는 큰 그림은 공개됐지만 수요자들이 궁금해하는 세부안은 아직 나오지 않고 있다는 것이다. 먼저 청약 방식인데 당초 계획에서는 100% 추첨제로 운영하기로 했다. 하지만 청약 가점을 꾸준히 모아 온 40~50대에서 불만의 목소리가 나오자 일반분양 물량 30%에 가점제를 일부 도입하기로 방향을 바꿨다. 정부는 가점제를 일부 도입한다는 방침에는 변함이 없으나 비율은 아직 확정하지 못한 상황이다.

 

세금 부담 기준도 애매하다. 현재 정부는 보유세나 양도세 등은 지분율에 따라 개인과 공공이 나눠 부담한다는 원칙을 갖고 있는데 문제는 어떤 기준으로 세 구간을 적용할 것인가다. 예를 들어 시세 15억 원에 거주자와 공공이 절반씩 지분을 갖고 있는 지분 적립형 주택이 있다고 가정해보면 이 경우 공시 가격이 9억 원을 초과해 종합부동산세 부과 대상이 된다. 하지만 거주자가 실제로 소유하고 있는 지분 가격은 7억 5,000만 원에 불과하다.

 

정부 검토 안대로 하면 종부세가 부과될 경우 거주자와 공공이 절반씩 나눠 내기는 하지만 거주자 입장에서는 자신이 소유한 것에 비해 더 높은 세율을 적용받아야 하는 셈이다. 현재 지분 적립형 주택 도입이 유력한 곳은 대부분 서울 핵심지역이다. 이들 지역에서 공급되는 지분형 주택의 경우 아무리 싸게 공급해도 수년 후 종부세 부과기준이 공시가 9억 원을 넘어설 여지가 다분해 보인다.

 

중도에 매각할 경우 오히려 불리할 수 있다는 점도 문제점도 있다. 지분형 주택은 소유권 이전까지 20~30년을 기다려야 하는데 만일 중도에 매각할 경우 거주자와 공공이 보유한 지분에 따라 수익도 나눠야 한다. 이 때문에 일반 아파트를 파는 것보다 수익이 적을 수밖에 없다.

 

정부는 가족이 늘어나는 거주자들이 중도에 분양을 포기하지 않도록 하기 위해 더 큰 평형의 지분 적립형 주택으로 이전할 수 있는 방안을 고심하고 있으며 지분 적립형 주택끼리 이전하기 위해서는 큰 평형과 다양한 위치에 지분 적립형 주택이 충분히 마련돼야 한다는 전제가 필요할 것으로 보인다.